Цены на вторичное жилье в 2018 году — прогноз экспертов рынка недвижимости

Что будет с рынком вторичной недвижимости, интересно как покупателям, так и продавцам таких квартир. Первым было бы желательно дальнейшее снижение цен на рынке, вторым — их рост. При этом многие продавцы, которые потенциально могли бы выйти на рынок со своей недвижимостью, пока придерживают ее, недовольные текущим уровнем цен. Что может измениться в течение 2018 года? Какими будут цены на вторичное жилье в 2018 году, какой прогноз дают эксперты рынка, как повлияет на рынок “вторички” новая программа льготной семейной ипотеки.

Рынок вторичного жилья останется в 2018 году рынком покупателя

К сожалению для тех, кто продает свое жилье, и к счастью тех, кто хочет приобрести квартиру на “вторичке”, в 2018 году этот сегмент рынка недвижимости остается сегментом, где покупатель по-прежнему диктует цены.

Статистика рынка в той же Москве показывает, что в 2017 году спрос на квартиры на вторичном рынке снизился в сравнении с 2016 годом на 1,7%. Эксперты уверены, что та же ситуация возникнет и в 2018 году. Вероятнее всего, количество сделок снизится даже сильнее — на 2-3 процента.

Одной из причин меньшего интереса покупателей к “вторичке” станет новая программа льготной ипотеки для семей, в которых появляется второй или третий ребенок. По мнению экспертов, в целом по стране этой программой в течение пяти лет воспользуется около восьми миллионов покупателей жилья. А поскольку одной из целей ипотеки с господдержкой для российских семей является поддержка строительного сектора экономики, программа прямо указывает на то, что она распространяется только на покупку жилья в новостройках. Это, в частности, практически полностью уводит с рынка вторичной недвижимости обладателей сертификата на материнский капитал.

Еще один негативный для вторичного рынка фактор — новостройки, квартиры в которых распродаются застройщиком с дисконтом.

Такое происходит в тех новостройках, которые уже сданы, когда часть квартир не была распродана на этапе строительства. Застройщику проще и дешевле реализовать эти квартиры со скидкой, чем держать их на балансе. Такие предложения также выводят с рынка “вторички” часть покупателей.

По каким еще причинам спрос на жилье в новостройках снижается

Помимо большого количества предложений на квартиры в новостройках, в том числе продающихся со скидкой, а также ухода с рынка вторичной недвижимости большинства обладателей сертификатов на маткапитал, на снижение цен в этом сегменте, по словам экспертов, влияют также следующие факторы:

• покупки квартир на “вторичке” в качестве объекта инвестирования останутся редкостью, в основном люди будут искать квартиру для проживания;
• падение уровня жизни и доходов, которое до сих пор не восстановилось;
• неуверенность людей в завтрашнем дне и своей способности оплачивать ипотеку в течение хотя бы 10-15 следующих лет.

Особенности рынка вторичного жилья в Москве

Если говорить отдельно о Москве, то здесь имеют значение все перечисленные выше факторы, плюс не стоит забывать об еще одном сильнейшем факторе — программе реновации, которая была объявлена в 2017 году.

По мнению экспертов, реновация при некотором стечении обстоятельств может сбить цены на “вторичку” в столице на 10%.

В частности, это может произойти в том случае, если власти начнут реализовывать квартиры в новостройках, построенных по программе реновации, по демпинговым ценам. А такая вероятность имеется.

Меняет ситуацию на рынке программа реновации и из-за того, что меняются старые московские районы. Если прежде многих покупателей привлекали такие районы именно из-за отсутствия новостроек и малоэтажности, то сейчас районы Москвы будут терять привычный облик, и не всем, кто ищет себе новое жилье, это по душе.

Насколько изменятся цены на вторичное жилье в 2018 году

Если говорить о Москве, то эксперты говорят о вероятности падения цен до 10%. Хотя не все из них настолько пессимистичны. Так, даже если принять во внимание все описанные выше негативные факторы, все же стоит учитывать и то, что ставки на ипотеку в России снижаются естественным образом даже без специальных госпрограмм. В 2017 году средний процент по ипотечному кредиту по стране впервые в истории опустился ниже 10%, и пока тенденция такова, что процент будет снижаться и дальше.

Потенциал для снижения ставок по ипотеке есть — на 2018-2020 годы правительство планирует среднюю инфляцию на уровне четырех процентов. В 2017 году, напомним, инфляция составила процент меньше трех. Ключевая ставка в начале года составляет 7,75%, и она также, вероятнее всего, будет становиться все ниже. Если ипотека будет стоить к концу 2018 года 8-9%, в этом не будет ничего удивительного.

А это означает, что спрос на квартиры все же будет расти, в том числе и на квартиры на вторичном рынке, которые имеют свои преимущества перед новостройками.

Однако, проецировать ситуацию на рынке недвижимости в Москве на всю страну тоже неправильно.

Как говорят аналитики рынка, каждый из российских регионов имеют свою собственную специфику. Главным образом эта специфика выражается в различном уровне экономического развития регионов. Поэтому где-то спрос на жилье более платежеспособен, где-то — менее. Тренды даже в соседних регионах могут быть абсолютно разнонаправленными. Для того, чтобы понять ситуацию на рынке недвижимости в конкретном регионе и, в частности, предсказать, как могут измениться цены на вторичное жилье в 2018 году, стоит изучать местную прессу и искать анализ рынка от местных экспертов.