Как купить квартиру на вторичном рынке: пошаговая инструкция, советы и рекомендации экспертов

Покупка жилья приравнивается к празднику, поскольку это радостное событие у основной массы россиян случается один раз в жизни. Реализовать мечту о приобретении собственной квартиры чаще удается благодаря вторичному рынку. Во избежание ошибок, особенно при оформлении документов, специалисты подробно разъясняют, как купить квартиру в ипотеку на вторичном рынке с пошаговой инструкцией.

Немного о вторичном жилье

К вторичному жилью не все российские граждане относятся однозначно. У многих обывателей бывшее в употреблении жилье вызывает отрицательные эмоции. Люди уверены, что здесь предлагаются квартиры лишь с плохой планировкой, где давно устарели условия проживания. А между тем, рынок вторичного жилья представляет собой неограниченный жилой фонд. Его главным отличием можно назвать уже оформленные права людей на их собственность. Следует знать, что даже проданная квартира в новом здании, прошедшая процедуру регистрации, уже считается «вторичкой». Вторичный рынок предлагает широкий выбор жилой недвижимости, отличающейся самыми разными характеристиками и входящие во все категории.

Специалисты выделяют следующие виды жилой недвижимости:

Эконом-класс. Такие квартиры чаще встречаются в зданиях старой постройки. Их максимальная высотность составляет 4 этажа. Площадь жилья не отличается просторностью. Ванная комната нередко совмещена с туалетом. Планировка квартиры неудобная. Иногда даже отсутствуют такие коммуникации, как водопровод, газопровод, канализация.
Типовое жилье. Такие квартиры чаще можно встретить в зданиях, высотность которых достигает 16 этажей.
Квартиры улучшенного типа. Жилая недвижимость улучшенной планировки чаще встречается в зданиях современной постройки. Квартиры отличаются повышенной комфортностью Они просторные и удобные для проживания.
Элитное жилье. Чаще всего это добротные дома, рассчитанные на 30 квартир. Жилье отличается высокой комфортностью. Здесь обязательно присутствует закрытая обустроенная внутридомовая территория с консьержкой, охраной, автостоянкой и детской площадкой

Поиск жилья

Самым главным этапом является поиск подходящей квартиры. Ее выбор зависит от того, с какой целью она подбирается:

Вложение капитала для его сохранения и приумножения. В этом случае отдают предпочтение элитному жилью, поскольку оно медленно, но уверенно растет в цене.
Подбор квартиры в соответствии с семейным бюджетом. Для этого целесообразно привлечь профессиональных посредников. В ведении риэлторов обязательно есть большая база с адресами объектов жилой недвижимости. Риэлтор подберет лучший вариант квартиры по доступной цене.
Выбор жилья по нужному стандарту площади и планировки. Покупатели нередко ищут конкретные варианты квартир с конкретным количеством комнат. Многих интересуют квадратные метры, поскольку их минимум на каждого прописанного члена семьи, позволяет участвовать в различных программах, предлагающих помощь молодым семьям.

Покупатель может преследовать разные цели. Они значительно сужают круг поиска жилой недвижимости и реально способствуют в помощи оперативного подбора лучшего варианта.

Самостоятельный поиск жилья

Не менее важным является вопрос: как купить квартиру в ипотеку на вторичном рынке, не пользуясь помощью посредников. Принято считать, что выгоднее покупать жилую недвижимость самостоятельно. Это действительно так, поскольку не нужно оплачивать услуги риэлтора, однако можно попасть в руки мошенников. Самостоятельный поиск жилья может стать лучшим вариантом в случае, если покупатель знаком с правилами приобретения жилой недвижимости. Поскольку многие квартиры даже после капитального ремонта таят в себе изъяны и дефекты, то все равно для оценки жилья придется приглашать профессионального эксперта.

Поиск жилой недвижимости основывается на следующих принципах:

Тщательный просмотр объявлений в глобальной сети и СМИ. Большое количество поисковых ресурсов в интернете, а также объявлений в рекламных газетах, дают возможность быстро подыскать лучший вариант жилья по стоимости и характеристикам.
Изучение досок объявлений. Их следует просматривать в тех районах, где покупатель желает приобрести жилье. Иногда объявления развешивают на дверях подъездов. Можно также расспросить жильцов домов.
«Сарафанное радио». Слухи распространяются быстро. Иногда достаточно оповестить друзей, коллег и соседей о поиске жилья, как сразу находится подходящий вариант.

Обращение к риэлтору

Не каждый человек способен самостоятельно подобрать идеальный вариант жилья на вторичном рынке. Таким людям рекомендуется воспользоваться услугами профессиональных посредников. Риэлтерские агентства есть в каждом населенном пункте, поэтому проблем с этим не возникает. Некоторые риэлторы берут 1% от суммы сделки, другие – 10%, а у третьих посредников фиксированная ставка. В общем, выбор большой, остается лишь определиться с риэлтерским агентством. Это обычная мера предосторожности. Она поможет избежать обмана во время сделки и встречи с мошенниками.

При выборе посреднической компании, следует обратить внимание на следующие нюансы:

Обязательное наличие документов, разрешающих агентству заниматься посреднической деятельностью.
Внешний вид офиса риэлтерской организации и ее внутренняя обстановка. Руководство честного агентства не станет экономить на мебели и других предметах интерьера. Небольшое помещение, потертые стены, старая невзрачная мебель – это в духе мошенников. У них иногда не бывает даже стульев для посетителей.
Наличие отзывов в социальных сетях, на форумах и других сайтах.
Большая база данных о жилой и прочей недвижимости. Именно из нее агент выбирает подходящие варианты жилья для клиентов.

Осмотр жилья

Покупка жилой недвижимости включает в себя обсуждение стоимости, оформление документов о купле/продаже, с последующим и подписанием договора. Порядок приобретения жилой недвижимости состоит из несколько этапов, одним из которых является осмотр квартиры.

При ее осмотре, следует заострить внимание на некоторых нюансах:

Качество отделки стен, потолков и полов.
Наличие коммуникаций – водопровод, электричество, газ.
Состояние электропроводки. Ее проверяют обычным осмотром. Старые провода пересыхают и растрескиваются.
Идеальная работоспособность дверей, окон, а также отопительной системы.
Четкая работа бытовых приборов и сантехнического оборудования.
Отсутствие сырости. Она определяется просто. Когда человек входит в комнату с улицы, то должен обратить внимание на специфический неприятный запах. Его издает плесень.
Соответствие планировки жилья, указанной в документах.

Жилую недвижимость осматривают тщательно и не спеша. Почти в любой квартире можно найти изъяны и дефекты, а также недочеты, оставленные после капитального или косметического ремонта. Их должен искать сам покупатель, поскольку продавец об этом не расскажет. Даже незначительные недостатки могут стать причиной для снижения стоимости квартиры. Вид из окна, благоустройство придомовой территории и подъезд с лестничной клеткой, тоже имеют большое значение при выборе жилой недвижимости. Иногда опрос соседей принуждает покупателей отказаться от покупки понравившегося жилья.

Обсуждение цены

На стоимость квартиры влияет время года. Самые низкие цены жилья на вторичном рынке обычно зимой. Это объясняется нежеланием людей переезжать на новое место жительства во время холодов. Активизация рынка недвижимости начинается весной и заканчивается осенью. Кроме того, у продавцов недвижимости есть некоторые хитрости. В частности, они искусственно завышают цену до 30% от реальной стоимости жилья. Этот тактический ход применяется для того, чтобы была возможность торговаться с покупателем и затем пойти ему навстречу, скинув цену до желаемого предела. В связи с этим, для определения реальной стоимости квартиры, рекомендуется воспользоваться услугами независимых оценщиков. Они знакомы со многими нюансами, помогающими снизить цену жилья. Это может быть отсутствие балкона, угловое расположение комнат, необходимость замены сантехнического оборудования и прочее.

Проверка юридической чистоты жилой недвижимости

Это понятие означает, что отсутствуют юридические препятствия, и ничего не мешает совершить сделку купли/продажи жилья. Это значит, что покупку квартиры следует начинать с тщательной проверки документов. Сверив правоустанавливающие документы жилой недвижимости с паспортными данными ее владельца, покупатель будет уверен, что жилье принадлежит тому, кто его продает.

Затем следует ознакомиться с технической документацией. Планировка квартиры должна соответствовать документам. Самовольное переустройство помещений может стать причиной отказа регистрации.

Если в квартире проживают родственники продавца или члены его семьи, тогда должен быть представлен документ, подтверждающий их отказ от права покупки. Далее следует проверить количество человек, официально проживающих в квартире. Все они должны быть не против продажи жилья, что тоже подтверждается документами. Обязательная проверка генеральной доверенности на подлинность. Чистота сделки является основным условием страхования, подтверждающим право собственности жилой недвижимости.

Задаток

Инструкция, помогающая купить квартиру на вторичном рынке, разделена на этапы, главным из которых является вручение продавцу задатка. Его максимальная сумма – 10% от стоимости жилья. Для этого составляется письменный договор, где указывается окончательная дата подготовки документов для совершения сделки. Сначала ведется обсуждение купли/продажи, затем покупатель вручает продавцу денежные средства в виде задатка, а продавец пишет расписку, подтверждающую получение этого задатка. Такая мера предосторожности гарантировано обезопасит сделку и поможет избежать непредвиденных финансовых расходов.

Подготовка необходимых документов

Для оформления сделки потребуются следующие документы:

Правоустанавливающие бумаги на жилую недвижимость.
Паспорт продавца и покупателя.
Выписка из «ЕГРН».
Справка с указанием состава семьи и других людей, прописанных в квартире.
Выписка из единого информационно-расчетного центра.
Справка из «БТИ».
Согласие на продажу квартиры всех прописанных членов семьи.
Квитанция, подтверждающая оплату пошлины.

Создание договора

По созданию договора (бумажного документа) нет ограничений. Его можно получить в МФЦ, заказать у нотариуса, найти стандартный бланк в интернете, распечатать на принтере и заполнить самостоятельно.

Основные составляющие при оформлении договора:

Указание полной стоимости квартиры или дома вместе с земельным участком.
Паспортные данные продавца и покупателя.
Основные характеристики жилплощади.
Точные данные по жилой недвижимости (общая площадь, назначение, адрес).
Отсутствие каких-либо обременений.

Важно! При покупке квартиры, находящейся в долевой собственности, необходимо получить у нотариуса подтверждение договора о купле/продаже.

Регистрация сделки

Заполнение и подписание договора о купле/продаже – это еще не собственность покупателя. Переход права собственности следует зарегистрировать официально.

Для этого потребуется:

Присутствие при сделке продавца и покупателя.
Справка об оплате пошлины.
Заявление на проведение регистрации.
Предоставление пакета документов, касающихся сделки.

Окончательный расчет

Покупатель рассчитывается с продавцом после подписания всех документов и подачи их на регистрацию. Способ передачи денег может быть любым: из рук в руки; через банковскую ячейку; перевод на электронный кошелек. Это обговаривается заранее.

Передача квартиры

Покупателям, впервые столкнувшимся с приобретением жилья, многое кажется непонятным. В первую очередь – это передача жилплощади новому владельцу. Формально передача квартиры должна осуществляться при подписании договора о купле/продаже, но фактически это происходит после передачи новому хозяину документации и ключей от жилья. Ведь прежний хозяин должен вывезти из квартиры свои вещи.

Заселение

Продаваемое жилье не всегда бывает освобожденным от мебели прежнего хозяина и его вещей. В связи с этим, следует этот пункт оговаривать заранее. Если покупатель заплатил и все документы оформлены, то он имеет право въехать в квартиру немедленно. Однако, поскольку радость переполняет нового владельца жилья, то он терпеливо ждет, пока прежний хозяин квартиры очистит ее от своих вещей. Кроме того, по закону прописаться на своих законных квадратных метрах можно лишь через 7 дней. Именно неделя требуется сотрудникам «Росреестра» на изготовление правоустанавливающего документа и оформление перехода жилья в собственность нового владельца.

Налог с продажи

Как известно, цены на недвижимость достаточно высокие, однако есть один законный способ возврата определенной части потраченных средств. Это получение так называемого налогового вычета из стоимости жилплощади. Он составляет 13% от цены жилья. Для этого нужно в налоговую инспекцию подать заявление. К нему необходимо приложить документы по сделке, декларацию о доходах и квитанцию по уплате всех пошлин.

Важно! Этой возможностью могут воспользоваться официально работающие люди. Стоимость жилья не должна превышать 2 млн. рублей.

Если новый владелец купленной квартиры возвращает солидную часть денежных средств, то продавец выплачивает в государственную казну 13% налога от сделки, поскольку бывший владелец недвижимости получает прибыль. А, как известно, любой доход облагается налогом. Не платить его можно, если жилплощадь продается по цене ее приобретения, ведь в этом случае продавец не получает прибыли.

Риски продавца и покупателя

Купля/продажа жилья является рискованной сделкой, причем для обеих сторон. Естественно, что никто не желает оказаться в руках мошенников, идеально проворачивающих свои аферы. Чтобы такого не случилось, следует знать все опасности, которые могут неожиданно проявиться во время сделки:

Продажа жилья по доверенности. В этом случае требуется проверка достоверности документа в правоохранительных органах.
Квартира, полученная по наследству. С такой недвижимостью лучше не связываться, поскольку в любое время могут объявиться другие претенденты на наследство и потребовать суд признать сделку не действительной.
Сомнительность предыдущих сделок.
Квартира, купленная на средства материнского капитала. Такое жилье принадлежит всем членам семьи в равных долях, включая несовершеннолетних детей. Совершить сделку купли/продажи жилой площади можно, если с этим будут согласны все прописанные члены семьи.
Ошибки во время приватизации.
Квартира с обременениями. Мошенники нередко продают жилье, скрывая, что в нем есть прописанные жильцы. Затем они появляются и сделку купли/продажи опротестовывают.
Покупка квартиры у пожилых людей. Иногда после заключения сделки появляются родственники с документами, подтверждающими недееспособность стариков.

Все это требует судебных разбирательств, а человек, заплативший за жилье деньги, будет оставаться в неведении неизвестно какое количество дней и месяцев. Чтобы значительно снизить риск, следует отказаться от сделок, вызывающих подозрения, обусловленные следующими факторами:

Продавец не может или не хочет представить покупателю документы по квартире.
Слишком низкая цена ликвидной жилой недвижимости.
Нет возможности встречи с продавцом жилья.
Болезненное состояние собственника или слишком пожилой возраст.

Страхование покупки жилой недвижимости

Застраховав покупку квартиры, ее новый владелец избавляется от возможных рисков. При оформлении ипотеки, титульное страхование является обязательным. Если наступает страховой случай, (право собственности признается не действительным), страховая компания возмещает покупателю расходы, связанные с куплей/продажей.

Заключение

Еще сравнительно недавно рынок вторичной жилой недвижимости был криминализован, поэтому представлял серьезную опасность для обычных граждан, решивших приобрести жилье. В наши дни напряжение значительно снизилось. Это заслуга законодательных и правоохранительных органов. Посреднические агентства тоже активно помогают гражданам приобретать жилье без риска потери своих сбережений. Теперь сделка купли-продажи проходит процедуру страхования, а регистрация документов осуществляется в течение нескольких дней. Кроме того, всегда есть возможность получения бесплатной консультации от профессионалов.