Налог с продажи квартиры сроком владения менее 5 лет можно не платить. В каких случаях?

​Обстоятельства в человеческой жизни могут изменяться стремительно и может произойти так, что приобретенную 3-4 года назад квартиру требуется продать. В данном материале мы поговорим про то, в каких случаях возможно минимизировать налог при продаже квартиры сроком владения меньше 5 лет либо не платить его вообще.

Вас заинтересует: Где лучше рефинансировать ипотеку: 9 банков с самыми привлекательными условиями

​Сроки владения недвижимостью

​Сперва давайте определимся со сроком владения недвижимостью. Поскольку иногда фраза «менее 5 лет» может не является «приговором», поскольку от уплаты налога и от подачи налоговой декларации в определенных случаях освобождают продажу недвижимости после владения ею больше 3 лет.

​Вот какие это ситуации:

• Единственное жилье. При продаже недвижимости начиная с 2020 года данное условие можно использовать. Для чего в вашем владении не должно находиться прочих объектов недвижимости: квартир, домов, их долей. Далее мы раскроем один момент, который вызывает множество вопросов.
• Вы оформили собственность после приватизации.
• Жилье досталось вам в дар от ближайших родственников.
• Жилая недвижимость, перешедшая по наследству.
• Недвижимость получена в рамках договора пожизненной ренты с иждивением.

Существует тонкость: если новую квартиру приобрели в течение 90 дней до продажи той, по которой считается налог, минимальный срок владения составит также 3 года.

Здесь требуется разъяснить, почему за 90 дней именно до продажи, а не после.

Формально, когда вы приобретаете новую квартиру до продажи старой, то продаваемое жилье уже не является единственным, и, следовательно, для освобождения от уплаты налога потребуется подождать 5 лет. Именно потому установлен данный предварительный лимит на приобретение новой квартиры взамен продаваемого жилья. То есть, хотя и во владении у вас уже будет иметься (естественно, при соблюдении правила 90 дней) 2 квартиры, правило уплаты налога будет работать так же, как при продаже единственного жилья.

Кстати, тут имеется еще один спорный вопрос. Если новая квартира приобретается по договору долевого участия, то она еще не считается недвижимостью в собственности. Потому подобную квартиру возможно даже приобрести за год до продажи старой. И пока не будет получен акт приема-передачи, то уже имеющееся жилье, которое планируется продавать, будет формально числиться единственным.

​Дата отсчета периода владения

Как уже понятно, срок владения недвижимостью является основным фактором при определении того, потребуется ли вам уплачивать налог при продаже недвижимости. До этого срок владения недвижимостью отсчитывался с момента государственной регистрации права владения при приобретении недвижимости на вторичном рынке, и с момента подписания акта приема-передачи при приобретении нового жилья (по ДДУ).

Но в 2020 году случились приятные изменения. Вступили новые правила для расчета срока владения при приобретении квартиры по ДДУ. Сейчас срок отсчитывается от даты полной уплаты денежных средств по договору долевого участия.

Давайте рассмотрим один пример. Вы начали строительство квартиры в 2015 году: оформили договор и перевели застройщику оплату. Акт приема-передачи был получен лишь в 2018 году. А в 2020 году было принято решение продать квартиру.

Как раньше осуществлялся подсчет срока владения?

От 2018 года. То есть, на момент продажи считалось, что квартира во владении лишь 2 года.

А как сейчас?

Сейчас отсчет начинается с 2015 года — года, когда были уплачены денежные средства по ДДУ. Следовательно, срок владения по той же квартире составит 5 лет. А это означает, что отчитываться о продаже и платить налог не придется!

​Единственное жилье, если собственников 2 и более

Итак, первым пунктом, который дает возможность уменьшить срок владения недвижимостью с 3 до 5 лет для освобождения от уплаты налога, будет условие, что у владельца это единственное жилье. А что, если у квартиры несколько владельцев? И для супруги, к примеру, это единственное жилье, а у супруга во владении имеется еще квартира. Что же делать в таком случае? требуется ли уплачивать налог, если квартира продается через 3 либо 4 года владения?

Для данной ситуации пока не выпущено официальное разъяснение Министерства финансов. То есть, теоретически возможны следующие варианта:

1. Можно поделить доход при продаже 50/50. В таком случае один супруг заплатит налог, а другой нет.
2. А можно поделить 0/100, где 100% доход от продажи будет у супруга, у которого это единственное жилье. В таком случае, налога не будет ни у кого.

Официального запрета в законе на подобную схему продажи пока нет. Но вполне возможно, что в ближайшем будущем будут даны конкретные разъяснения.

Если указанные варианты вам не подошли

Определили ваш вариант? Если не подпадаете ни под одну из данных категорий, то существуют еще варианты, каким образом минимизировать налог к уплате при продаже.

Следует помнить, что возможно уменьшить размер полученного дохода на сумму расходов, которые были потрачены раньше при покупке, либо на сумму стандартного налогового вычета при продаже.

Давайте рассмотрим основные варианты минимизации налога при продаже недвижимости.

​Уменьшение налогооблагаемой базы

Если имеются документы, которые подтверждают, что при приобретении квартиры и дальнейшей ее продаже собственник не получил доход, то декларацию 3-НДФЛ потребуется подавать, а платить налог — нет.

Если же вы продали жилье дороже, чем приобретали его раньше, то налог 13% потребуется заплатить исключительно с разницы, то есть с дохода.

К примеру, в 2019 году вы приобрели квартиру за 2,9 млн. рублей, а в 2021 продали за 3 млн.

Значит, на первом этапе вычисляем наш чистый доход с продажи: 3 млн. — 2,9 млн. = 100 000 рублей и затем уже определяем размер уплачиваемого налога: 100 000 рублей × 13% = 13 000 рублей.

Следует учитывать, что в расходы возможно добавить не только стоимость покупки, но также и дополнительные затраты.

Это могут быть:

• траты на ремонт и отделку, если квартира либо дом были приобретены на этапе строительства;
• уплаченные проценты по кредиту, если квартира приобреталась в ипотеку;
• дополнительные расходы в виде налогов при вступлении в право владения при дарении либо наследовании недвижимости.

Существует еще одна возможность уменьшить сумму дохода при продаже имущества, которое досталось по наследству, на сумму расходов, которые потратил умерший родственник при его приобретении.

​Уменьшение налогооблагаемой базы на величину уплачиваемых процентов по ипотеке

Про данный «маневр» знают немногие, однако подобная возможность существует. Величину налогооблагаемой базы возможно уменьшить не только на размер затрат на покупку жилья, но также на сумму уплаченных процентов.

К примеру, квартира приобретена в ипотеку. Общая стоимость 3 млн. рублей. Спустя 2 года ее продали за 4 млн. рублей.

Эти 2 года покупатель платил проценты по ипотечному кредиту банковской организации в размере 300000 рублей ежегодно. То есть, всего он заплатил банку 600 тысяч рублей (это сумма относится именно к процентам по кредиту, то есть переплате).

Считаем налоговую базу при продаже, получается следующая сумма: 4 млн. — 3 млн. = 1 млн рублей.

Дополнительно возможно снизить налогооблагаемую базу на уплаченные проценты: 1 млн. — 600 тысяч рублей = 400 тысяч рублей.

В конечном итоге налог 13% будет считаться от суммы 400000 рублей и составит: 400000 рублей × 13% = 52 тысячи рублей.

Если не можете подтвердить расходы на покупку

Если документов, которые подтверждают расходы на приобретение квартиры, не имеется, то возможно получить налоговый вычет в размере 1 млн. рублей. Это та сумма налогового вычета, которую каждому можно использовать при продаже.

То есть, НДФЛ понадобится заплатить не с суммы продажи, которая прописана в договоре, а за вычетом 1 млн. рублей.

К примеру, если продать комнату, которая досталась по наследству, за 1,7 млн. рублей, то налог в размере 13% будет рассчитываться с суммы: 1,7 млн. — 1 млн. = 700 тысяч рублей.

Итого к уплате получается сумма: 700 000 рублей × 13% = 91 тысяча рублей.

Важно — право на налоговый вычет в размере 1 млн. рублей предоставляется каждый год.

В случае, если все-таки документальное подтверждение расходов на приобретение квартиры у вас имеется, то потребуется принять решение, что будет более выгодно — уменьшить налогооблагаемую базу на сумму покупки либо на 1 млн. рублей. В зависимости от этого и выбирать способ уменьшения уплаты налога.

Имущественный вычет

Также возможно воспользоваться имущественным вычетом при приобретении недвижимости. Он составляет 2 млн. рублей.

В таком случае при грамотном оформлении взаимозачета вы получите возможность значительно снизить сумму налога к уплате. А в определенных случаях — даже вообще его не платить.

Однако здесь важны нюансы. Важно, чтобы покупатель/продавец ранее не воспользовался своим правом на использование имущественного вычета.

Зато воспользоваться им могут даже неработающие (пенсионеры, мамы в декрете, студенты), а также индивидуальные предприниматели. То есть те, у кого не имеется налогооблагаемого дохода и кто по этой причине раньше не смог оформить вычет НДФЛ при приобретении квартиры.

К примеру, квартира приобретена за 3.5 млн. рублей, после этого она продается за 4 млн. рублей. Считаем налоговую базу при продаже: 4 млн. — 3,5 млн. = 500 000 рублей.

С этой суммы потребуется заплатить НДФЛ 13%.

Предположим, что данную квартиру приобретал и продает официально неработающий гражданин. У него не имеется официального дохода и он раньше не воспользовался имущественным вычетом, потому право на вычет у него сохранилось.

Он не может возвратить НДФЛ, зато может оформить взаимозачет по налогам.

Льгота по имущественному вычету составляет 2 млн. рублей.

Потому сокращаем рассчитанную раньше налоговую базу на 2 млн. рублей: 500000 рублей — 2 млн. = 0 рублей.

Именно ноль, поскольку отрицательного значения здесь быть не может. То есть неработающему гражданину возможно только уменьшить налогооблагаемую базу, а уже возвратить ранее уплаченный налог он не может (так как его и не было).

Вас заинтересует: Банки, которые дают кредитные карты без справки о доходах в 2024 году — ТОП-10

​Ответы на частые вопросы

​– Можно ли использовать оба вычета: в размере расходов и в 1 млн. рублей?

​Увы, но нет. К одному объекту недвижимости возможно применить лишь один из них. Выбор за вами.

​К примеру, вы продаете дом за 1,5 млн рублей. И у вас имеются документы на расходы по его строительству на сумму 400 тысяч рублей. Возможно выбрать вычет по расходам и заплатить налог с дохода в 1,1 млн. рублей.

​А можно применить вычет в 1 млн. рублей и заплатить 13% с 500 тысяч рублей. Вам как выгоднее?

​– Всегда ли требуется подавать декларацию 3-НДФЛ при продаже квартиры (если срок владения составляет меньше 5 лет)?

​Да, при продаже недвижимости сроком меньше 5 лет, даже если не возникает налога к уплате, потребуется подавать в налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ. Сделать это требуется до 30 апреля того года, который следует за годом продажи. А если имеется налог к уплате, то оплатить его потребуется до 15 июля.

​К примеру, если жилье продано в 2021 году, то декларация подается до 30 апреля 2022 года, а налог оплачивается до 15 июля 2022 года.