Самые серьезные ошибки, какие только можно допустить, оформляя ипотеку

К ипотеке нужно подходить как к сложному и долгосрочному проекту. Если сразу допустить некоторые фатальные ошибки, в будущем можно остаться и без денег, и без жилья. Вот несколько самых грубых ошибок, которые допускают будущие ипотечники.

Закрывать первоначальный взнос потребительским кредитом

Распространенная в России ситуация, особенно сейчас, когда государство запустило новую ипотеку с господдержкой. Чтобы успеть воспользоваться низким процентом по жилищному кредиту, многие ипотечники оформляют обычный потребительский кредит и вносят полученные деньги как первоначальный взнос за квартиру.
Почему так делать нельзя
Потребительский кредит является довольно дорогим банковским продуктом. И выдается он на короткий срок. В большинстве крупных банков страны кредит наличными предлагается примерно под 15% годовых сроком не более, чем на пять лет.

Допустим, нам нужно 600 000 рублей на первоначальный взнос, и мы берем их в кредит на пять лет. Вернуть придется уже 856 000 рублей, а ежемесячный платеж в течение этих пяти лет составит целые 14 000 рублей. Это очень невыгодный вариант.

А ведь платежи по потребительскому кредиту — это половина, а то и треть дополнительной финансовой нагрузки на семью. Нужно будет платить за саму ипотеку, а также обустройство жилья (ремонт, покупка мебели, бытовой техники и т.п.).

Такое бремя никак не покрывают даже выгодные проценты по ипотеке с государственной поддержкой. Лучший вариант — отсрочить приобретение жилья и начать копить на первоначальный взнос. Если откладывать те же самые 14 000 рублей в месяц, то 600 000 рублей удастся накопить за три с половиной года.

Такая тактика хороша и тем, что она тренирует дисциплину — можно понять, получается ли ежемесячно вносить нужную сумму на свое жилье.

Если какая-то сумма на первоначальный взнос уже накоплена, есть смысл подыскать более дешевое жилье, чтобы не покрывать остаток взноса потребительским займом.

Вас заинтересует: Лучшие банки для рефинансирования кредита в 2024 году

Вносить материнский капитал без оценки всех рисков

Маткапитал можно использовать как первоначальный взнос по ипотечному кредиту либо погасить с его помощью основной долг и проценты по уже взятой ипотеке. В этом нет ничего плохого, но все риски нужно внимательно оценить.
Почему так делать нельзя
Вот с какими тремя проблемами можно столкнуться, если погасить материнским капиталом взятую ранее ипотеку.

Отказ в рефинансировании

Для рефинансирования ипотеки под более выгодный процент в другом банке нужно будет погасить кредит деньгами, которые предоставит этот банк. Но использование маткапитала обязывает вас выделять доли в квартире детям. И второй банк менее охотно примет такое жилье в залог, скорее он просто откажет в рефинансировании.

Развод и раздел ипотечного жилья

Такое тоже может случиться. Если в ипотеке был задействован материнский капитал, доли в квартире имеют и родители, и дети. Раздел совместного имущества превращается в сложный и длительный процесс. Дети остаются со своими долями, а один из родителей фактически вместо половины квартиры получает намного меньшую ее часть.

Продажа жилья

Возможно, по каким-то причинам вы захотите продать жилье. Если использовался маткапитал, придется помнить о двух обязательных условиях:

Дети должны получить доли в другой квартире, площадь которой не меньше вашей.
Сделку должны одобрить органы опеки.

Не позаботиться о подушке безопасности

Финансовой подушкой безопасности называется ваш личный резерв на случай потери доходов. Идеальной величиной считается сумма, которая покрывает 3-6 месяцев вашего обычного бюджета, включая расходы на ипотеку. Важно, чтобы у вас был постоянный доступ к подушке безопасности — деньги не должны быть вложены в ценные бумаги или кому-то одолжены. Лучше всего хранить эти средства в банке — на вкладе или накопительном счете.
Почему так делать нельзя
Если подушка безопасности отсутствует, вы очень рискуете попасть в безвыходную ситуацию, если внезапно лишитесь дохода. Причиной может быть что угодно — болезнь, потеря работы и т.д. На вас при этом висят кредиты, по которым начнут начисляться штрафы и пени. Вскоре испортится кредитная история, а в худшем случае банк отнимет квартиру.

Некоторые люди, оказавшись в такой ситуации, оформляют еще один кредит или начинают активно пользоваться кредитной картой. Попадая в эту ловушку, они еще больше усугубляют свое положение.

Оформлять ипотеку на небольшой срок и соглашаться на высокий ежемесячный платеж

Никому не нравится переплачивать за ипотеку. Поэтому некоторые заемщики стараются всеми силами уменьшить срок кредита за счет высокого ежемесячного платежа. Математика понятна — если оформлять кредит на 4 млн рублей под 8% годовых на 25 лет, величина переплаты составит больше 5 млн. рублей. Если же уменьшить срок кредита до 10 лет, нужно будет переплатить меньше 2 млн рублей. Вот только каждый месяц вместо 31 тысячи нужно будет выплачивать 48,5 тысяч.

Еще одной похожей ошибкой можно считать получение кредита на чересчур дорогое жилье. Даже при долгом сроке кредита величина ежемесячного платежа оказывается довольно весомой.
Почему так делать нельзя
Существует простое правило — расходы на все ваши кредиты не должны превышать 30-40% от ежемесячного дохода. На обычные ежемесячные расходы должно приходиться 60-70% доходов, и это вполне комфортно для большинства.

Допустим, вы зарабатываете 50 000 рублей в месяц. Максимум, что можно позволить себе отдавать за ипотеку (и это если нет прочих кредитов!) — это 20 000 рублей.

Если вы считаете, что сможете выплачивать крупные ежемесячные платежи, все равно берите ипотеку на долгий срок. А в те месяцы, когда можете себе это позволить, вносите больше. Это поможет сэкономить на процентах, при этом в случае падения уровня доходов некоторое время вам будет более комфортно вносить сравнительно невысокие обязательные платежи.

Для уменьшения обязательного платежа также имеет смысл выбирать более дешевое жилье — меньше по площади или чуть дальше от центра города.

Соглашаться на договор купли-продажи «с улучшениями»

Если человек, у которого вы покупаете квартиру, владел ей меньше трех лет, он будет обязан уплатить подоходный налог. Но существует имущественный вычет — за квартиры стоимостью до одного миллиона рублей налог не взимается.

Часть продавцов идет на выгодную им хитрость — они уговаривают покупателей указать в договоре стоимость объекта недвижимости — 1 миллион рублей. Остальная сумма тоже учитывается, но как доплата за улучшения (ремонт). Иногда покупателям даже предлагают скидку за использование такой схемы.
Почему так делать нельзя
Не забывайте о том, что право на налоговые вычеты при покупке квартиры возникает и у вас. А налоговую будет интересовать только указанная в договоре стоимость квартиры, а не плата за “улучшения”.

Максимум, что вы можете получить от государства за счет возврата подоходного налога — 260 тысяч рублей. Допустим, вы купили квартиру за 3 миллиона и можете претендовать на этот максимум. Но в договоре указана цена квартиры в 1 миллион рублей, и вам вернется вдвое меньше — 130 000 рублей (13% от миллиона).

Увеличивать сумму кредита на первоначальный взнос

Некоторые заемщики используют особую “серую” схему, которая позволяет им купить квартиру в ипотеку, вовсе не имея денег на первоначальный взнос. Для этого его величина “пририсовывается” к реальной стоимости жилья. Квартира реально стоит 3 миллиона рублей, а оценщик, с которым покупатель заранее договорился, пишет сумму 4 миллиона. При этом один миллион у покупателя якобы уже есть.

Такой схемой удается воспользоваться, если первоначальный взнос совершается наличными через банковскую ячейку. Фактическое ее содержимое сотрудниками банка не проверяется.

Почему так делать нельзя
Большой плюс первоначального взноса в том, что сумма ипотечного кредита уменьшается, а значит, снижается общая переплата и размер ежемесячного платежа. Прибегая к неким хитрым схемам, вы по факту получаете более дорогой кредит, погасить который будет не так просто.

Все довольно просто — если вы не можете накопить на первоначальный взнос, значит, и с самой ипотекой вряд ли справитесь.