Можно ли купить залоговое имущество банка: расскажем обо всех особенностях сделки

Банки могут продавать кредитное или ипотечное имущество, за которое вовремя не платил должник по ценам, ниже рыночных. Казалось бы, для покупателя это выгодное предложение, но так ли обстоит ситуация на самом деле? Попробуем рассмотреть все преимущества и недостатки подобных сделок, а также расскажем, где стоит искать залоговое жилье.

Вас заинтересует: Кредиты под залог недвижимости — обзор банков, условия, под какой процент можно получить в 2024 году

Выгодно ли покупать залоговую недвижимость

На аукцион могут попасть не только ипотечные квартиры, но и другая недвижимость, которая попала в залог банка при оформлении любого потребительского кредита. В списках залогового имущества банка числятся такие варианты жилья:

• загородные дома и дачи;
• таунхаусы;
• апартаменты;
• квартиры (вторичный и первичный рынок).

Если покупка была совершена на кредитные средства, согласно гражданскому кодексу ст. 348, при несвоевременном погашении задолженностей, залоговое имущество могут изъять у кредитополучателя. Сам банк становится владельцем недвижимости, но он заинтересован в ее продаже. Не всегда реализация проходит быстро — если квартира простаивает больше года, кредитная организация снизит цену за квадратный метр. Разница между ценами на залоговые квартиры и на такое же имущество на рынке недвижимости может достигать 5-15%.

Какие банки предлагают залоговую недвижимость

У каждого банка, занимающегося кредитованием, появляются онлайн-площадки или разделы на официальных сайтах, где они выставляют в продажу имущество, находящееся в залоге. Квартиры, дома и автомобили не являются профильными активами для кредитных организаций, потому они стараются быстрее от них избавиться, чтобы получить денежные средства, покрывающие убытки, образованные из-за просрочек.

Банк может реализовать имущество не только через собственные площадки, но и через обычные интернет-порталы.

Искать предложения по продаже залоговой недвижимости можно в следующих банках:

1. ВТБ. Имеет собственный портал для продажи жилой и коммерческой недвижимости, а также транспортных средств. Предложения от этого банка встречаются на Авито.
2. Газпромбанк. Реализует активы через общий портал сделок. Имеет относительно небольшую, но разнообразную базу недвижимости.
3. Банк Дом.РФ. найти предложения можно в специальном разделе официального сайта. Часто в предложениях встречаются коммерческие площади.
4. Открытие. Предлагает своим клиентам искать подходящие варианты на собственной площадке.
5. Росбанк. Реализует недвижимость через собственную онлайн-площадку. Предлагает коммерческую и жилую недвижимость, а также земельные участки.
6. Совкомбанк. Имеет отдельный раздел на сайте, где можно подобрать залоговую недвижимость или транспорт, находящийся в конкретных регионах РФ.
7. СберБанк. Имеет собственную площадку для реализации непрофильных активов и залогового имущества. В продаже также встречается спецтехника, оборудование, различный транспорт.

Проще всего подобрать подходящий объект через профильные площадки самих банков. Достаточно перейти по ссылкам «Реализация залогового имущества» или «Витрина залогового имущества». С помощью поиска можно подобрать интересующий объект, оставить заявку. После этого с потенциальным покупателем свяжется специалист, занимающийся реализацией непрофильных активов.

Что такое переуступка ипотеки

Сделка похожа на обычное ипотечное кредитование. Единственная разница в том, что банк предлагает жилье из специальных предложений, рассчитаться по которым не смог прошлый владелец. Дополнительно стимулирует к совершению покупки сниженная процентная ставка. Как правило, банки предлагают выгодные условия. Следует обратить внимание на то, что такая процедура является «перекредитованием в одном банке». На покупателя переоформят кредит текущего заемщика.

Аукцион банка

Банк может организовать аукцион без суда при получении добровольного согласия заемщика. Этот способ продажи залогового имущества регламентируется ст. 55 №102-ФЗ. На аукционе оказывается недвижимость, за которую не выплачивают кредит, но не выступают против продажи имущества.

Также на публичных торгах имущество может оказаться после судебного разбирательства, в случае, когда владелец-неплательщик выступает против его продажи. Как правило, на публичные торги имущество поступает через несколько месяцев после выселения должника. Квартира может долгое время стоять опечатанной, потому в ее продаже и закрытии кредита банк заинтересован максимально.

Один раз в год территориальная структура Росимущество объявляет тендер на продажу залоговых квартир. Подрядчик, выигравший конкурс получает право на проведение аукциона. Публичные торги проводятся по схеме банковского аукциона – недвижимость получит участник, предложивший максимальную цену. Из вырученных средств организатор получает процент, далее служба судебных приставов переводит деньги Росреестру, который направляет их в кредитную организацию для погашения задолженности.

Где искать объявления об аукционах по продаже залоговых квартир

Объявления с арестованными квартирами публикуют в СМИ и на площадках с достаточной посещаемостью. Подобную информацию можно найти на сайтах кредитных организаций, на странице о проведении торгов, и на сайте Росимущества.

Особенности проведения аукционов

Схема проведения аукциона выглядит следующим образом:

• оценочная стоимость лота устанавливается независимой оценочной компанией;
• участники аукциона вносят 5% от суммы – взнос возвращается после завершения торгов;
• лот получает покупатель, предложивший максимальную сумму.

Во время торгов важно отслеживать стоимость недвижимости. Если увлечься торгами, можно купить имущество по цене выше рыночной.

Победой на аукционе сделка не завершается. Спустя несколько дней компания, проводившая аукцион, пришлет уведомление со сроками и стоимостью подписания договора купли-продажи. После этого необходимо оформить документы и зарегистрировать жилье.

Онлайн-витрины банков

Квартиры, которые не получилось продать на аукционе, попадают в специальный раздел на страницах кредитных организаций. Такое жилье продается по сниженной стоимости, поскольку банк заинтересован в его скорейшей реализации. В некоторых случаях (довольно редко), скидка может достигать 50% от первоначальной стоимости и приобрести такую квартиру также можно с помощью ипотеки.

Какие риски возникают при покупке залогового жилья

Перед тем, как приобрести залоговое имущество следует ознакомиться с некоторыми рисками:

1. Есть случаи, когда квартиры или дома продавались с зарегистрированными в них людьми, которые не были выселены до продажи. Все разбирательства в таком случае ложатся на плечи нового владельца, ему приходиться участвовать в судебных разбирательствах и привлекать приставов. При этом потратить придется не только свое личное время, но и денежные средства.
2. Законность продажи недвижимости важно проверять до торгов. Недопущенные к участию в аукционе граждане могут оспорить процедуру в рамках банкротства через жалобу в Федеральную антимонопольную службу. В этом случае аукцион будет отменен. Также торги могут признать незаконными, если будет установлено, что они были проведены с нарушением правил в целях фальсификации результатов.
3. Долги. Участники аукциона не могут проверить отсутствие задолженности за проведение капитального ремонта самостоятельно, а организаторы аукциона часто игнорируют подобную необходимость. В этом случае, владелец покупает не только квартиру, но и долг.
4. Бывшие владельцы жилья также могут преподнести неприятный сюрприз. В течение трех лет он имеют право оспорить решение о наложении взыскания. Если суд примет их сторону, покупателю обязан вернуть квартиру прежним владельцам. Разумеется, кредитная организация вернет деньги, но на это потребуется время. Также крайне затруднительно будет добиться возврата денежных средств, затраченных на ремонт, который мог быть проведен.

Не следует рассчитывать на то, что в открытой продаже попадутся действительно достойные варианты. Как правило, аукционы строго контролируются и о выгодных предложениях редко узнают «люди с улицы».

Преимущества и недостатки сделки

Перед тем, как купить залоговое имущество у банка необходимо взвесить все преимущества и недостатки данной покупки, ознакомиться с возможными «подводными камнями сделки».

К перечню основных преимуществ приобретения залоговой недвижимости можно отнести:

1. Значительная экономия денежных средств.
2. Гарантия чистоты сделки, поскольку залоговое имущество реализует банк, можно быть уверенным в том, что все юридические риски исключены.
3. Банки стараются предоставить максимально точное описание предлагаемого к продаже имущества. Исключен обман, который встречается при совершении сделок через риэлторов или покупке у частных лиц.
4. Наличие удобных сервисов для поиска недвижимости. Как правило, есть возможность установить разнообразные фильтры и получать оповещения о подходящих вариантах. Все делается для удобства клиентов, поскольку банку не выгодно обременение в виде машин, квартир и домов.

Главные недостатки подобных покупок:

1. Чаще всего сделки совершаются буквально вслепую. Возникают сложности с просмотром объектов, подлежащих реализации, потому покупатель не может своими глазами оценить жилье и его реальное состояние. Принимать решение приходится после просмотров нескольких фотографий или короткого видео.
2. В случае приобретения залогового имущества сделка проходит дольше, чем обычная купля-продажа.
3. Есть сложности получения документов об истории недвижимости.
4. Не все банки хотят давать ипотеку на «чужие» залоговые объекты. Чаще всего приходится выбирать недвижимость, которая есть в наличии у банка с подходящими условиями кредитования.

Следовательно, главным преимуществом покупки залогового имущества банка является экономия. Но, не все так гладко, такой вариант имеет и недостатки.

Вас заинтересует: Кредиты под залог квартиры или дома в 2024 году

Часто задаваемые вопросы