Как правильно сдавать квартиру в аренду?

Вы купили квартиру, которую хотите сдавать? Неважно, сделано это было в ипотечный кредит или за Ваши личные средства. Сейчас вопрос в том, как правильно сдавать квартиру в аренду и насколько это сложно. На самом деле, нюансов здесь больше, чем может показаться на первый взгляд. Притом, порядком. Любая спешка может стать слишком дорогой ошибкой в виде потерянных денег и испорченных нервов. Если Вы не хотите так рисковать, то обязательно прочтите нашу статью!

Предисловие

Довольно часто квартиры, изначально покупавшиеся под сдачи, так и остаются пустыми – до лучших времён, до того момента, когда туда заселится кто-то из знакомых и так далее. А всё по нескольким причинам:

Люди не умеют искать квартиросъёмщиков.
Владельцы квартир ничего не знают о правильном оформлении документации.
Боятся быть обманутыми.
Даже малейшего понятия не имеют о том, как всё грамотно сделать и по букве Закона.

Наиболее интересным вариантом может стать официальная аренда. По крайней мере, с юридической точки зрения. Помимо прочего, данный способ является действительно безопасным.

Какие преимущества можно увидеть в законной сдаче квартир?

Из основных можно отметить четыре пункта, каждый из которых действительно важен:

У Вас не будет боязни за то, что арендатор что-либо натворит и «убежит». Притом, вероятно в прямом смысле данного слова. В лучшем случае, просто не заплатит за коммунальные услуги, в худшем – ещё и имущество может испортить. Официальная сдача позволяет в полной мере избежать этой аферы.
Не стоит сдавать друзьям, знакомым или родственникам, заключая словесный договор. Почему? Да потому что они порой тоже оказываются не теми, кем Вы их знали до этого. Да и могут быть постоянные разговоры а-ля «давай я тебе со следующей зарплаты точно заплачу за аренду?». Примеров можно привести массу. И тут плюс того, что Вы знаете этих людей, может оказаться ещё и минусом. Идеальный выбор – незнакомые арендаторы. Не смогли заплатить, в крайнем случае выгнали и нашли других, более платёжеспособных.
Вы будете знать, сколько конкретно тратят Ваши жильцы. Телефон, коммунальные услуги и так далее. В том числе, можете прописать в договоре пункт о том, что они будут самостоятельно оплачивать всё это, помимо самой аренды жилья у Вас.
Не будет и проблем со стороны налоговой, никакого сокрытия прибыли. А значит, и потенциальных неурядиц, каких-либо штрафных санкций.

Иными словами, можно будет спать в своей тёплой и уютной постельке вполне спокойно.

Что нужно, чтобы оформить договор?

Ещё одно огромное преимущество заключается в том, что больших пакетов документов и прочей бумажной волокиты здесь просто нет. Не понадобятся и никакие справки. Набор «стандарт»:

«Зелёнка» или свидетельство о праве собственности на квартиру;
Список всех лиц, что зарегистрированы в квартире;
Нотариально заверенное согласие от каждого собственника квартиры, если таковые имеются. Во время заключения сделки (подписания договора) они также должны быть рядом.

Арендатор же в свою очередь обязан предоставить только паспорт. То есть, у арендаторов и вовсе нет никаких излишних заморочек с этим.

Нужен ли на самом деле договор аренды?

Как Вы могли заметить, у него масса плюсов. Вам буквально не о чём будет беспокоиться, потому что данный договор имеет определённую юридическую силу. В нём содержится вся необходимая информация по данной сделки:

Условия проживания;
Штрафные санкции за просрочку и порчу имущества;
Гарантии и обязанности сторон.

Заключение производится между двумя сторонами. Одна из которых – Вы (арендодатель), а вторая – арендатор (человек, берущий в аренду Ваши жильё).

Какие договоры о сдаче имущества можно встретить?

Мы бы разделили их на два типа. Именно они наиболее популярны в наше время:

Наем. Заключение производится, если квартира сдаётся физлицу. Его не нужно регистрировать в обязательном порядке вне зависимости от того, насколько долго там будет жить человек.
Аренда. Требуется для заключения сделки с юрлицами. Регистрация является обязательной в том случае, если он регистрируется на срок более одного года.

Вот Вам лайфхак к договору аренды: часто в таких случаях договор оформляется на 11 месяцев, после чего просто переоформляется заново. И все стороны в выигрыше!

Чем грозит отсутствие договора?

Если вдруг Вы решили рискнуть, риск же – дело бравое (но не здесь), то можете потерять многое. Вот лишь несколько примеров:

У Вас не будет возможности «судиться» по задолженностям, даже если жильцы попались совершенно неблагонадёжные. И в том случае, если ими не оплачиваются даже коммунальные услуги, интернет и так далее;
Практика показывает, что без договора не получится и возместить испорченное имущество или украденные личные вещи. Причина та же;
Вам не будет хода в полицию при проблемах с жильцами. Заявление не будет рассматриваться в том случае, если официальный договор найма или аренды отсутствует. То есть, с законодательной точки зрения, жильё-то и не сдаётся вовсе;
В том случае, если новыми жильцами будут затоплены соседи или им будет нанесён иной вид ущерба, крайним также окажетесь Вы. Ну а на ком квартира, если официально она не сдаётся? На Вас, конечно же.

Какую информацию следует фиксировать в договорах?

Чтобы договор был «полноценным» и закрывал Ваш тыл, позволяя спать спокойно, в нём должна содержаться следующая информация:

В каком размере производятся ежемесячные платежи.
До какого числа должен быть произведён платёж.
Как производится оплата аренды (только в том случае, если это важно для Вас).
Какое имущество можно использовать, оставшееся от Вас.
Нужно ли оплачивать коммунальные расходы, в каком размере или они уже включены в стоимость.
Фиксация точного времени и порядка проверки съёмной квартиры, имущества.
Собственники жилья.
Какое количество людей будет проживать здесь на постоянной основе.
В каком порядке будут возвращаться средства в случае факта неуплаты.
В каком порядке будут возвращены возможные материальные убытки.
Иные договорённости, которые Вы или вторая сторона сочтёте нужными.

В качестве обязательного приложения следует рассматривать и акт приёма-передачи имущества личного характера, которое остаётся в квартире. Если Вы будете использовать данный документ, то сможете минимизировать возможные риски.

Разумеется, обе стороны по-прежнему будут рисковать. Но уже в значительно меньшей степени. Наниматель должен точно знать, что у Вас есть официальное права на сдачу жилья, а с квартирой всё ровно так, как Вы и описывали на словах; на ней не «висят» задолженности и прочее, прочее. Лучше оговаривать данную информацию заранее и предельно честно.

Как передавать/получать денежные средства?

С тем, как правильно сдавать квартиру в аренду мы уже практически разобрались – осталось лишь определиться с передачей денежных средств из рук арендатора в руки арендодателя. Способов всего два:

Наличными средствами. Арендодатель приехал, забрал деньги и успешно поехал по своим делам. Ну либо организация встречи на территории, удобной для обеих сторон. Минус в том, что на это требуется определённое время. А если город большой и Вы живёте совершенно в другом районе, то так и час-другой раз в месяц можно терять. Обязательно нужно фиксировать факт приёма-передачи денег. Либо расписка, либо сопутствующий акт. Подпись и период платежа также требуются в обязательном порядке.
Безналичные средства. Проще всего зайти в мобильное приложение своего банка и отправить денежные средства в счёт оплаты жилья. К тому же, всегда можно обратиться в банковскую организацию за получением необходимых выписок.

Все действия должны производиться по согласованию обеих сторон. Никак иначе. Если они производятся в одностороннем порядке, то это нарушение договора. В данном деле даже мелочь может стать злой шуткой и обойтись ой как недёшево.

Оплата государственный налогов

Финальный этап – оплата налогов. Раз уж Вы приняли решение об официальной сдаче, то нужно и налоги платить. Но статистика гласит, что порядка 60 процентов арендодателей не платят налоги. Притом, вполне законно.

Ну а если положение обязывает к их уплате, то лучше не уклоняться. Так как если соседи «заложат» Вас, то придётся разговаривать с государственными органами, что ни есть хорошо и влечёт за собой определённые траты.

Если Вы обращаетесь к агентствам для сдачи недвижимого имущества, то уплачивать налоги не придётся. Но и часть прибыли, определённо, уйдёт в их копилку. Так что, только Вы решаете, сэкономить ли те самые 13 процентов и рисковать или самостоятельно платить налоги, либо отдать предпочтение сдаче жилья через одно из множества агентств.

В том случае, если сумма дохода за последний месяц превышает размер минимальной заработной платы по региону или городу в десять раз, то НДФЛ поднимается до 17 процентов.

Но есть и ещё один вариант. Оформляете на себя ИП и платите всего лишь 6 процентов с получаемой прибыли по «упрощёнке». То есть, экономите более чем в два раза и всё совершенно законно.