Самым распространенным способом распорядиться средствами материнского капитала (в 2018 году, как и несколько последних лет, его сумма равна 453.026 рублям) по статистике остается направление этих денег на улучшение жилищных условий. Поскольку маткапитал выдается не наличными, а может быть снят с банковского счета только на конкретную цель, сделки по приобретению квартиры с использованием маткапитала проходят по определенным правилам, и в дальнейшем продать такое жилье оказывается несколько сложнее, чем другую квартиру. Как продать квартиру, которая куплена на средства материнского капитала, в 2018 году — какие нюансы возникают в таком случае, о чем нужно помнить, как правильно действовать при совершении сделки.
Чем отличается квартира, купленная с использованием материнского капитала
Самое главное отличие такого жилья в том, что родители, приобретая его, обязаны выделить детям определенную долю в этой квартире. Ребенок, даже новорожденный, становится одним из собственников квартиры, и его права защищает опека. Просто так распорядиться долей ребенка родители не могут.
Что касается того, какой именно окажется эта доля — закон ничего не говорит. Доли между членами семьи устанавливаются по соглашению между ними.
Многие юристы рекомендуют уже на этом этапе подстраховаться на случай будущей продажи квартиры. Они советуют сделать доли не равными, а выделить детям формальную долю. Например, 10% квартиры на одного ребенка. Это может облегчить продажу квартиры в дальнейшем.
Какие нюансы возникают при продаже квартиры, купленной на средства маткапитала
Главный нюанс в том, что собственниками являются не только родители, но и дети. И родители в данном случае не могут как угодно распоряжаться долями детей в недвижимости. Они должны получить согласие органов опеки на совершаемую сделку.
Органы опеки, давая такое согласие, исходят из того, чтобы интересы ребенка не были нарушены, и дети не потеряли бы в результате сделки.
В общем случае нужно будет доказать опеке, что вы либо приобретаете другую квартиру, где условия для детей будут не хуже, чем в той, где они проживают сейчас, либо вы должны открыть специальный счет в банке на имя ребенка, куда внесете стоимость его доли в той квартире, что находится у вас в общей собственности сейчас. Причем деньги на счет нужно внести еще до продажи квартиры, а снять их без разрешения органов опеки до совершеннолетия ребенка также не получится.
Таким образом, для продажи купленной на материнский капитал квартиры понадобится один дополнительный документ — согласие на продажу. Без такой бумаги сделку просто не зарегистрируют в Росреестре из-за неполного пакета предоставленных документов.
В целом же какого-то особого режима продажи купленной на маткапитал квартиры в России в 2018 году нет. Все возникающие нюансы характерны для любой другой ситуации, когда дети являются собственниками доли в квартире. Неважно, появилась ли эта доля в результате внесения средств маткапитала или другим образом.
Как действовать при обмене квартиры на другую
Чаще всего сделка по купле-продаже квартиры, которая куплена на маткапитал, проводится тогда, когда семья хочет переехать в другую квартиру. Это может быть аналогичная по характеристикам и стоимости квартира в другом районе города или даже другом городе. Это может быть большая по площади и количеству комнат квартира.
В подобных случаях получить разрешение органов опеки будет не трудно. Любая подобная сделка не нарушает интересов детей, они будут жить в таких же или даже лучших условиях, чем сейчас. Разменять квартиру на меньшую по площади будет намного сложнее.
Если вы готовитесь к переезду и уже подыскали подходящий вам вариант, вам нужно предупредить собственников той квартиры, которую вы покупаете, что сделка немного затянется из-за согласования в опеке. Также необходимо будет предупредить и покупателей вашей квартиры, если это другие люди.
Вам нужно составить предварительный договор купли-продажи с собственниками того жилья, в которое вы хотите переехать. Этот документ вы приложите к тем бумагам, которые будете подавать в опеку для получения разрешения на продажу вашей квартиры. Кроме такого предварительного договора понадобятся:
- паспорта родителей,
- свидетельство о браке и его расторжении (если есть),
- свидетельства о рождении детей,
- документы на продаваемую квартиру,
- документы на приобретаемую квартиру,
- согласие на продажу квартиры от детей, которым исполнилось 14 лет.
Ребенок, которому исполнилось 14 лет, считается достаточно взрослым для того, чтобы самостоятельно решать, нравится ему идея родителей о продаже жилья или нет. Сотрудники опеки, изучая ваш случай, будут проводить собеседование не только со взрослыми членами семьи, но и с детьми старше 14 лет, если такие в семье есть.
В каких случаях опека может отказать в разрешении на продажу квартиры
Главное для опеки — чтобы жилищные условия ребенка не становились хуже. Поэтому некоторые моменты, которые не играют роли при продаже квартиры совершеннолетними, могут помешать сделке.
Такая ситуация может возникнуть в следующих случаях:
- квартира приобретается в рассрочку,
- в новой квартире будет зарегистрировано большее количество жильцов, чем в старой.
Второй случай с большим количеством зарегистрированных жильцов иногда возникает, когда кто-то из прежних собственников квартиры остается зарегистрированным в ней под честное слово выписаться после сделки. Для опеки такая ситуация уже критична — гарантии того, что человек добровольно выпишется в ближайшее время, нет. Необходимо, чтобы лишних людей в ней не было зарегистрировано уже на момент совершения сделки.