Долевое строительство было узаконено в 2004 году, с целью упорядочения использования застройщиками денежных средств граждан при строительстве жилых домов и защиты приобретателей недвижимости от недобросовестных строителей. За все эти годы в законе о долевом строительстве появилось некоторое количество изменений, призванных усилить контроль за работой девелоперов и усилить защиту прав дольщиков. Последние изменения в закон были приняты в конце 2017 года. Еще несколько начнут действовать с 1 июля 2018 года. Долевое строительство: изменения с 2018 года, как будет работать долевое строительство с 1 июля, что следует об этом знать.
Изменения в законе о долевом строительстве с 2018 года
Власти постоянно принимают меры, призванные упорядочить строительный рынок и привести его во все более цивилизованные рамки. Законодатели полагают, что плавный переход от долевого строительства к реализации уже готовых квартир намного уменьшит риски данного рынка.
В правительстве давно обсуждают необходимость отказаться от долевого строительства и перейти к ипотечному способу. В декабре прошлого года на сайте правительства была обнародована «дорожная карта», в которую вошел план мероприятий по переходу к проектному типу финансирования возведения жилых домов:
- к 1 июля 2018 года запланировано создание нормативно-правовой базы для перехода на новый метод финансирования;
- с 1 июля 2018 по 30 июля 2019 года разрешить смешанное финансирование строительства – возможно применение счета эскроу либо специальные и непосредственно деньги участников долевого строительства;
- с 1 июля 2019 года для привлечения денег на возведение жилья будет разрешено применение исключительно счета эскроу либо специальных.
Также законодатели разработали закон о защите прав дольщиков в случае банкротства застройщика, вносящий множество изменений в федеральный закон, вступающих в силу с 1 января и 1 июля 2018 года.
Сроки введения принятых изменений
В одно время с вводом дорожной карты по переходу к проектному финансированию строительной отрасли законодатели внесли определенные изменения в закон о долевом строительстве. Теперь сумма собственных средств и работа девелопера станут жестче контролироваться по ряду направлений.
Большинство изменений вступит в силу с 1 июля 2018 года. Следовательно, у застройщиков имеется запас времени для подготовки к деятельности в изменившихся условиях и довести до конца начатые проекты.
Следует заметить, что нововведения не затронут определенные новостройки. К таковым относятся те, при строительстве которых применяются схемы ЖСК – жилищно-строительных кооперативов. Законодатели этого не запрещают, однако на них данный закон не распространяется.
Компенсационный фонд и защита прав дольщиков
Принятые до этого меры по защите прав дольщиков в виде страхования ответственности застройщиков показали себя неэффективными. Страховщики применяли большое количество уловок для ухода от выплат по подобным страховкам, не было достроено ни одного здания из страховых выплат.
В прошлом году была зарегистрирована новая организация «Фонд защиты прав граждан–участников долевого строительства», призванная помогать дольщикам. В данный фонд девелоперы обязаны отчислять 1,2 % от стоимости квартиры каждого заключенного договора долевого участия.
Деньги из компенсационного фонда станут направлять на завершение строительства недостроенных сооружений либо компенсационные выплаты пострадавшим дольщикам.
Общие критерии для застройщиков
Требования к девелоперам в долевом строительстве в 2018 году включены в одно понятие «специализированный застройщик». В числе главных новых требований отметим такие:
- «Специализированным застройщиком» станут считаться исключительно коммерческие компании, имеющие дело со строительством. Какие-либо общественные некоммерческие организации, учебные, спортивные и прочие организации до строительства допущены не будут.
- Наличие у девелопера опыта деятельности на рынке строительства не меньше 3 лет и полученных разрешений на введение в эксплуатацию многоквартирных домов общей площадью от 10000 м2.
- Директором, главным бухгалтером и прочими руководителями застройщика больше не смогут являться лица, имеющие судимости, банкротство физического лица, либо привлеченные к субсидиарной ответственности. Данные о соответствии руководства данным требованиям девелоперов обяжут размещать в Проектной декларации.
- С 1 января 2018 года застройщики обязаны размещать полную и промежуточную бухгалтерскую отчетность в Единой информационной системе жилищного строительства и у себя на официальном сайте.
Финансовые требования
Большое количество поправок в законодательство имеют целью укрепление финансовой устойчивости застройщиков.
Так, отменена норма минимальной суммы уставного капитала, она теперь будет зависеть от общей площади строящегося жилья. Сегодня требование следующее – у строителей должно иметься собственных средств свыше 10 % от стоимости проекта.
На момент предоставления проектной декларации в уполномоченном банке на специальном счете девелопера должен находиться остаток в сумме не меньше 10 % от сметной стоимости объекта.
К моменту предъявления проектной документации девелопер не должен иметь финансовых обязательств, которые не относятся к строительству, свыше 1%. Расходы на свое содержание также ограничиваются – не больше 10%. Причем общий размер всех платежей по авансам не должен быть более 30%.
Последние поправки в законодательство запрещают застройщикам:
- Выпускать либо покупать ценные бумаги, если только это не собственные акции. Так закроется вексельная схема финансирования строительства.
- Привлекать либо предоставлять кредиты на строительство помимо целевых.
- Создавать либо принимать участие в коммерческих и некоммерческих организациях, посредством которых часто выводились деньги обманутых дольщиков.
Еще одно важнейшее изменение 2018 года – введение счета эскроу, куда станут перечисляться деньги участников долевого строительства. Использовать деньги застройщики получат возможность исключительно после сдачи квартир приобретателям по передаточным актам.
Следовательно, после вступления в силу изменений в законодательстве денежные потоки девелоперов попадут под контроль уполномоченных банковских организаций.
Все изменения в законе о долевом строительстве имеют как преимущества, так и недостатки. Плюсами можно считать усиление контроля за рынком недвижимости, уменьшение рисков для потенциальных дольщиков. К минусам – потенциальное подорожание квартир в новых домах. Как же окажется на самом деле, будет понятно уже менее чем через месяц.