Можно ли делать перепланировку, когда квартира в ипотеке

Ипотека на данный момент представляет собой самый распространенный метод покупки своего жилья. Многие люди покупают жилье в ипотеку с учетом стоимости, местоположения, надежности застройщика и так далее. Однако при эксплуатации объекта недвижимости может выясниться, что планировка квартиры не устраивает собственника. Тогда перепланировка будет являться единственным способом улучшения жилья. Многие люди не знают, разрешено ли делать перепланировку, если квартира находится в ипотеке. Но осуществление перепланировки не запрещается законодательством. Для недвижимости, оформленной в ипотеку, есть некоторые особенности, про которые следует знать, чтобы сделать все грамотно.

Вас заинтересует: Самая выгодная ипотека на новостройки в 2024 году

Изучение ипотечного договора

Каждая кредитная организация самостоятельно определяет нормы, которые регламентируют изменения недвижимости, купленной в ипотеку. Некоторые банки прямо прописывают в кредитном договоре, что никакие изменения технического состояния помещения не допускаются. Тогда заемщик получит возможность сделать перепланировку лишь после полной выплаты ипотечного кредита и снятия обременения.

До того, как планировать переобустройство квартиры, следует внимательным образом изучить ипотечный договор. В нем обязательно прописываются все тонкости, относящиеся к залоговому имуществу. Смотрите на условия кредита, на санкции, которые могут наложить на вас за осуществление ремонта в ипотечном жилье.

Для перепланировки ипотечной квартиры есть некоторые требования:

• после подписания договора должен пройти минимум один год;
• если ипотечным договором проведение ремонта не запрещено, то потребуется предварительное согласование с банком на перепланировку.

Следует изучить ипотечный договор, чтобы получить понимание того, нет ли в нем запрета на перепланировку квартиры. Когда вы будете понимать, что не нарушите требования кредитора, то сможете начать собирать бумаги для оформления разрешения. Не забывайте, что пока квартира в залоге у банка, то нарушение условий договора приведет к штрафам и прочим  неприятным последствиям.

Узаконивание перепланировки

Есть определенный порядок, который нужно соблюдать при получении разрешения на перепланировку жилья. В первую очередь, потребуется получить согласие кредитора, который может определять сроки осуществления перепланировки и оформления новых бумаг на объект.

В общем случае процесс оформления законной перепланировки занимает до 6 месяцев. Потому следует заблаговременно согласовать это с банком. Для оформления перепланировки от вас потребуются документы по квартире – копия ипотечного договора, общий план дома, проект. Правильно собранный пакет бумаг даст вам возможность осуществить перепланировку по всем правилам и нормам в максимально короткие сроки.

Согласование перепланировки

До того, как начать столь глобальный процесс, как перепланировка, следует в обязательном порядке согласовать ее с банком, в котором оформлена ипотека. Причем все бумаги нужно оформлять в строгом соответствии с законодательством – только подобная планировка может признаваться официально узаконенной и может подтверждаться документально.

1. Согласование с банком.

В квартире, купленной в ипотеку, перепланировка может осуществлять исключительно по согласованию с жилищной инспекцией и с банком, являющимся фактическим собственником жилья до завершения действия ипотечного договора. Потому все действия по изменению планировки следует заблаговременно согласовать с кредитором.

2. Со страховой компанией.

Компанию, являющуюся страховщиком объекта недвижимости по ипотечному кредитованию, также обязательно необходимо оповестить о возможном проведении перепланировки. Изначальные сведения о площади страхового объекта вписаны в договор – а перепланировка приводит обычно к изменениям в общей площади жилья, потому ее потребуется в обязательном порядке подтвердить документами. В страховой договор могут быть внесены изменения по поправке параметров застрахованной квартиры.

Возможные причины отказа в перепланировке

Отказать в перепланировке могут по ряду причин:

• планируется значительное изменение несущих конструкций помещения;
• осуществление перепланировки угрожает безопасности и жизни людей;
• перепланировка осуществляется на нижних этажах многоэтажного панельного жилого дома;
• проектное решение оформлялось специалистом, не имеющим аккредитации.

Виды перепланировок

Перепланировка любого жилищного помещения – это серьезное изменение общей конфигурации жилья. Причем эта процедура требует обязательного внесения соответствующих изменений в общую техническую документацию недвижимости. Данное положение регулируется жилищным законом, а самой перепланировке выделена отдельная статья – ст. 25 Жилищного Кодекса.

В соответствии с необходимостью получения юридического согласования осуществления ремонта существуют следующие виды перепланировки:

• Перепланировка с обязательным согласованием. Это перенос, а также полная ликвидация дверных проемов, создание новых конструкций в иных местах.
• Разборка общих межкомнатных перегородок и возведение новых. Полное объединение отдельно взятых помещений, их разъединение для качественного изменения назначения.
• Общее расширение собственной жилплощади посредством дополнительных помещений.
• Обустройство/общее переоборудование стандартных тамбуров.

Для этих типов перепланировки необходимо обязательно готовить проектную документацию и утверждать в ответственных учреждениях.

Помимо этого, для ипотечного жилья существует обязательное правило предварительного согласования всех действий, связанных с перепланировкой, с банком, в залоге у которого находится объект.

Недопустимые перепланировки

Есть виды ремонта, являющиеся недопустимыми при перепланировке. По этой причине кредитор всегда тщательным образом изучает будущий план перепланировки в жилье с помощью специальных контрольных органов.

Допустим, не разрешается остекление лоджий, на которых расположены пожарные выходы и лестницы. Также нельзя увеличивать стандартную площадь балконов с помощью специализированных выносных конструкций. Не советуют также объединять в одно помещение кухню, на которой находится газовая система, с жилой комнатой.

Снос несущей конструкции также не разрешается при осуществлении перепланировки.

Составление предварительного плана квартиры

До того, как начинать перепланировку, следует понимать, какой должна стать квартира по окончании ремонта. План заемщика по планируемым изменениям ипотечной квартиры, потребуется зафиксировать в документальном виде. В последующем данный проект будет необходимо отдать на согласование кредитору. По правилам перепланировку ипотечного жилья можно производить по эскизу или проекту.

Эскиз будет необходим, если планируются небольшие изменения:

• Совмещение/разделение санузла посредством сноса/установки перегородки;
• Демонтаж встроенной мебели;
• Перестановка оборудования в границах одного помещения;
• Остекление балкона без изменения его площади.

Для подготовки эскиза потребуется взять поэтажный план в БТИ. На копию документа красными линиями необходимо нанести все планируемые изменения. Данный эскиз затем вместе с заявлением заемщик отдает банку.

Для осуществления более сложных работ потребуется делать проект. Доверить это дело лучше профессионалам – компаниям, имеющим допуск СРО. Проект потребуется, если вы планируете:

• Объединять кухню либо балкон с жилплощадью;
• Переносить санузел в нежилые помещения объекта;
• Увеличивать площадь санузла посредством нежилых помещений;
• Сносить межкомнатные ненесущие перегородки, делать в них арки.

Осуществление в ипотечной квартире сложного ремонта будет непросто согласовать с банком, но это будет возможно при наличии согласия страховой компании и грамотно сделанного проекта.

Осуществление ремонта

В процесс перепланировки при ипотеке по законодательству входят, как правило, следующие этапы:

• составление проекта работ;
• получения согласия кредитора;
• оформление заявления и подача его в БТИ;
• получение официального разрешения на проведение ремонтных работ;
• получение новых документов и подтверждение их в Жилищной инспекции и кадастровой палате.

Только после подписания актов в государственной кадастровой инспекции перепланировка ипотечной квартиры признается законной.

Как правило, на подготовку уходит от полугода до 9 месяцев, в зависимости от скорости работы ответственных организаций. Обычно на подготовку эскиза/проекта уходит от 2 до 6 недель. На согласование проекта может понадобиться до 5 месяцев.

Расходы на оформление документов будут зависеть от расценок организации, в которую вы обратитесь, в среднем они составляют:

• разрешение на перепланировку – примерно 20 тысяч рублей;
• акт приемки работ – от 10 тысяч рублей;
• документы из БТИ – от 7 тысяч рублей;
• составление проекта новой планировки – от 20 тысяч рублей;
• оплата государственных пошлин за новые документы – от 1,5 тысячи рублей;
• техническое заключение – от 6 тысяч рублей.

Помимо этого, к данным суммам можете прибавить затраты на оформление разрешений от всевозможных инстанций, у которых действуют свои расценки за оформление документов.

Естественно, вы можете сделать все сами – тогда вы потратите намного меньше. Но в таком случае вы рискуете не уложиться в отведенные сроки и нарваться на штрафные санкции.

Наверняка после осуществления ремонта вам понадобится сделать переоценку стоимости ипотечной квартиры с учетом произошедших изменений.

Переоценка стоимости квартиры

После перепланировки делается отчет с указанием переоценки стоимости ипотечного жилья. Специалист делает оценку квартиры с учетом всех внесенных ремонтом изменений. Здесь лучше придерживаться усредненных показателей, не сильно занижая/завышая стоимость объекта.

Для правильного проведения оценки рекомендуем обратиться к специалистам-оценщикам. Обычно такие компании заботятся о собственной деловой репутации и делают заключение исключительно на основании имеющейся объективной информации. Иначе организация-оценщик рискует потерей аккредитации.

Вас заинтересует: Выгодная ипотека для зарплатных клиентов в 2024 году — условия банков

Заключение

Перепланировка квартиры, находящейся в ипотеке, не согласованная официально, будет признана незаконной, а заемщика обязательно накажут за незаконную перепланировку большим штрафом. Помимо этого, если не получить предварительное согласие банка-кредитора, то можно попасть в конфликтную ситуацию с очень неприятными последствиями.

Кроме денежного штрафа, банк получит право потребовать с заемщика восстановления изначального состояния ипотечного жилья. Помимо этого, кредитор может обязать заемщика досрочно выплатить весь долг по ипотеке в полном размере или разорвать ипотечный договор в одностороннем порядке.