Какими будут цены на недвижимость в 2019 году?

Жители России всегда интересовались ценами на жилье. Каждый человек мечтает о своей собственной крыше над головой, а не о жизни с родственниками или же сумасшедших платежках за пользованием чужой недвижимостью. Но о покупке жилья думают и те, кто каким-то чудом смог скопить приличную сумму. Банки никогда не внушали доверия людям, и некоторые жители страны просто вкладывают свои накопления в недвижимость. Да и потом, такую покупку можно постепенно окупить, например, сдавая квартиру в аренду.

Но доходы населения перестали расти, а у некоторых вообще упали, так что стимулировать спрос рынка недвижимости в 2019 году будет некому.  На ситуацию оказывает влияние и сниженные Центробанком ипотечные ставки. Недавно было сказано, что и условия для заемщиков будут изменены, а точнее ужесточены. В таком случае купить квартиру не смогут те, кто не выплатит сразу 20% от стоимости жилья. Отсюда возникает вопрос, что будет с ценами на недвижимость в 2019 году.

По словам экспертов, вместе с тем, что правительство рекламирует доступность ипотечного кредитования, Центробанк готовится к падению цен на недвижимость.  Но ниже, мы предлагаем поговорить на эту тему более детально.

Цены на недвижимость

Кризис 2017 года никак не мог не оказать влияния на цены на жилье. За последние несколько лет был отмечен обвал цен, и со слов аналитиков, он достиг по всей стране 5-7%. Ну а если прибавить сюда еще и скидки, которые подкупают покупателе, то обвал увеличится до 9 и даже 12%! Эксперты считают, что есть несколько важных факторов, которые влияют на показатели цен. Среди них:

• Последние 10 лет происходит просто масштабная застройка городов. В столице же ситуация меняется из-за политики реновации, так как жителям сейчас будет даваться бесплатное жилье для отселения, а еще и в продажу поступит очень много квартир, с большим количеством квадратных метров.
• Длительный тренд на высокие проценты по ипотекам. Немногие жители страны могут позволить себе взять ипотеку по проценты, которые отнимут почти весь семейный доход.
• Низкие уровень платежеспособности тоже имеет свою долю вины. Такой показатель оказывает влияние не только на покупку жилье, но и покупку продуктов первой необходимости. Отсюда следует, что и отложить у населения нужную сумму не получится. Недоступность жилья есть во всем мире. При этом цена квадратного метра соответствует сумме прожиточного минимума на одного человека.  Если оценивать по этому критерию, то цены на недвижимость в больших городах действительно переоцененные.
• Последним фактором влияния считаются санкции и нестабильность нефтяного рынка. Со слов аналитиков, при цене нефти в 50 долларов за баррель, цена на квадратный метр жилья в столице должна быть выше 2 тыс. долларов.

Но аналитики, которые считают, что рынок недвижимости в 2017 был довольно устойчив. Уменьшение цен на жилье считается положительным, ведь теперь они более реальны.  Еще пару лет назад цена жилья была действительно очень завышена, если провести расчет расходов на строительство и отделку.

Не смотря на то, что в начале 2017 покупательский спрос вырос, конец года показал отрицательные тенденции. Этот прирост вполне объясним, ведь на фоне постоянных слухов о повышении цен на недвижимость, а также прекращения субсидирования ипотечного кредитования жители страны сделали вывод, что нужно как можно скорее вкладывать сбережения в недвижимость.

Стабильность отмечается только в крупных городах страны. В данном случае активность покупателей почти не снизилась. Люди покупают бюджетные варианты вроде студий не более 25 квадратов.  Более дорогие варианты покупаются намного реже. И все равно при этом выбираются максимально компактные двух и трех комнатные квартиры до 48 квадратов.

Негативный тренд застройщики пытаются изменить благодаря скидкам и акциям к новому году. В крупных городах, таких как Питер или же Екатеринбург скидки могут достигать 30%.  Если подробнее разобраться в ценах, то можно рассмотреть вторичный и первичный рынок столицы:

• Квартира в старой панельной многоэтажке будет стоить около 135 тыс. долларов.
• Цены на квартиры в типовой панельной многоэтажке до 14 этажей возрастут до 140 тыс. долларов.
• Квартиры в современных домах от 16 этажей, обойдутся покупателям где-то в 155 тыс. долларов.
• В старой кирпичной пятиэтажке квартира будет стоить 156 тыс. долларов.
• Квартиры в «сталинке» еще дороже и обойдутся покупателям не менее 190 тыс. долларов.
• Современная квартира в монолитном доме будет стоить не менее 205 тыс. долларов.

Рынок первичного жилья загружен. Только в столице сегодня распродаются квартиры в 588 новостройках.  Если сравнить с прошлым годом, прирост увеличился на 4%. Застройщики в Новой Москве предлагают к покупке квартиры в 166 новых домах.  Прирост составил около 2%.  А Подмосковье предлагает покупателям квартиры в 938 новых строениях.  Правда, в данном случае замечено уменьшение показателей более чем на 4%. Дорогие апартаменты тоже упали в спросе. Их можно купить в 166 домах в Москве и Подмосковье.  И этот показатель тоже упал, правда, на 6,4%.

Что говорят эксперты о перспективах 2019 года?

В данном вопросе эксперты не могут прийти к общему знаменателю и их мнения расходятся. Сказать точно в какую сторону пойдут тренды этого года просто невозможно. Есть несколько мнений:

• Большая часть специалистов говорит, что рынок недвижимости сейчас находится в фазе снижения цен. Цикл продолжает примерно 10 лет, и сейчас пришел к середине. А вот дна он достигнет до 21 года. Каждый год цены на жилье снижаются примерно на 7%.  И при этом цены на жилье в новострое становятся ниже куда быстрее, чем на недвижимость на вторичном рынке.  А вот позитивная динамика, по словам экспертов, прогнозируется примерно на 2024 год.  И эта цифра показана не случайно, ведь как раз к этому времени Россия должна наладить политику замещения импорта. Этот показатель, конечно, положительно скажется на росте доходов россиян.
• Есть и такое мнение, которое говорит, что рынок продолжит падать до начала 2019 года небольшими темпами. Затем он постепенно стабилизируется. Такая точка зрения поддерживается в РЭУ им. Плеханова. При этом аналитики говорят, что самый большой кризис придется на 2018 год. В 2019 все же будет небольшой рост. В результате стоит ожидать пассивного поведения застройщиков, потому что им будет не до строительства.  Цены знакомые по 2013 году вернутся примерно к 2020.
• А вот третья категория утверждает, что цены восстановятся уже в 2018 году, так что к 2019 стоит ожидать подорожания цен на жилье. И это мнение не только главы Сбербанка, но и зампреда Правительства.  Он считает, что снижение ставок по ипотекам спрогнозировано на 2018 год, что положительно будет влиять в 2019 на рост доходов россиян. Возможно, они смогут вернуться к тем показателям, которые были до кризисной ситуации. Также поддержка мнения по поводу роста цен на недвижимость стимулируется и ростом цен на стройматериалы.  Некоторые аналитики уверены, что до конца 2018 цена на бетон поднимется на 15%, а арматура подорожает примерно на 70%. В таком случае застройщикам придется поднять цены, чтобы отбить свои затраты. О необходимости поднятия стоимости на жилье говорят и сами застройщики. А все, потому что в каждом микрорайоне по требованию властей они должны развивать инфраструктуру – строить школы, детсады и поликлиники. Средства, заложенные в строительства этих строений, приходится «отбивать» вкладывая их в стоимость квартиры.

Если говорить о выводах аналитиков, которые говорят, что в 2019 году рынок станет оживляться и цены на жилье пойдут вверх, то показатели эконом и среднего класса будут такими:

• За 2018-19 года в столице цены возрастут на 3%. Таким образом, стоимость кв. м. квартиры будет около 250 тыс. р.
• Одним из регионов с самым большим ростом будет Сочи. Тут стоимость жилья вырастит примерно на 5%. Квадратный метр жилья тут обойдется покупателю около 100 000 в нац. валюте.
• В Питере тоже будет отмечен незначительный рост – примерно на 2%. Квадратный метр жилья тут оценится в 120 тыс. р.
• В Казани, Самаре, Новгороде и Воронеже рост будет наименьшим, и стоимость квадрата будет колебаться от 45 до 70 тыс. р. в зависимости от конкретного города.
• Хабаровск и Екатеринбург тоже практически не ощутят роста цен. Цена тут достигнет 75 тыс. за кв.м.

Прогноз для столицы

Самый плохой прогноз дает Минэкономразвития. По их мнению, падение рынка составит 10% за год.  И такое негативное настроение с падением цен прогнозируется до 2020 года. Если такие прогнозы сбудутся, то стоимость квадрата жилья в столице дойдет до 120 000 р. Причем сохранится она примерно на 3 года на одном уровне. В Москве по прогнозам будет такая ситуация:

• В пределах МКАДа эконом варианты квартир будут стоить около 100 тыс. за кв.м..
• Комфортабельные апартаменты обойдутся в 120-150 тысяч за квадрат.
• Бизнес класс жилья обойдется в 150-200 тыс. р за кв.м..
• За квадратный метр элитного жилья придется заплатить 300-600 тыс. р.

Политика застройщиков сегодня

Застройщики и сейчас делают все возможное, чтобы покупатель обратил внимание на объекты недвижимости. Уже несколько лет они пользуются такими ухищрениями:

• На стадии строительства делают перепланировку жилья, и двухкомнатная квартира с просторной жилплощадью становится малогабаритной трешкой. Проведя анализ жилья в Питере, аналитики пришли к выводу, что средняя квадратура трехкомнатной квартиры не более 72 квадратов. Еще не так давно с такой квадратурой были двушки в новостройках.
• Некоторые застройщики, которые занимаются строительством многоквартирных домов в пригороде уже заявили, что их жилье будет малоэтажным, а значит, сроки строительства существенно сократятся. Покупатели конечно рады такому повороту, да и затраты на детали коммуникаций значительно уменьшаются.
• Еще одна часть застройщиков предлагает покупателям квартиры уже с ремонтом. Это тоже оригинальный ход, так как обычно на покупку жилья уходит все до копейки, и на дополнительный ремонт денег просто нет. Приходится либо ждать пока соберется сумма на ремонт, либо экономить на площади и смотреть варианты дешевле.
• Также компании делают хитрую рекламу, например, предлагая скидки на комфортное жилье. В наши дни оно называется апартаментами бизнес класса. Этот вариант продаж чаще всего нравится честолюбивым клиентам, ведь они могут похвастать перед знакомыми покупкой.

Ипотека в 2019 году

Особую роль сыграет понижение ставок по ипотеке. Со слов главы Центрального банка эти показатели должны упасть примерно на 9% к концу 2019 года.  А вот к 2020 году показатели, достигнут 6-7%. Хотя представители коммерческих банков говорят, что эти показатели будут в районе 10%.  И такие цифры более реальны.

Стимулируют такие показатели и заманчивые предложения, например, на взятие ипотеки без первоначальных взносов. Но и такое предложение не нашло поддержки покупателей, так как ставка по кредиту обычно достигает 14% годовых.

В 2018-19 годах банки пообещали внедрить ипотечное кредитование с пониженным процентом первоначального взноса. Такой шаг, возможно, окажет положительное влияние на рост продаж. Например, в Москве такое жилье стоит около 8,5 миллионов рублей. Таким образом, скидка в 5% составит примерно 400 тысяч. И это не маленькая сумма для огромного числа жителей России.