Ипотека: 10 важных ипотечных вопросов, которые нужно знать до её оформления

Снять или купить? Этот вопрос часто встает перед теми, кто нуждается в недвижимости. И тут перед рядовым россиянином встает вопрос о необходимости ипотеки. Перед тем, как решиться на «кабалу», которая будет длиться 10-20 лет, нужно тщательно обдумать, все возможные риски и оценить собственные возможности. При согласовании займа нужно будет разобраться с крайне актуальными вопросами, которые связаны с кредитом. Затрагивая тему ипотеки, давайте разберем 10 важных ипотечных вопросов, которые нужно знать до её оформления.

Арендовать или оформить ипотеку

Споры, что выгоднее – кредит или аренда – не стихают вот уже много лет. Некоторые считают, что комфортнее и удобнее накопить определенную сумму, каждый месяц выплачивая определенную сумму за аренду, чем переплачивать финансовому учреждению. Однозначного ответа не существует. Для того чтобы понять, что выгоднее в каждой конкретной ситуации, нужно сравнить выплаты по ипотечному кредиту и расходы на аренду квартиры.

При осуществлении подсчетов нужно учесть следующие факторы:

• за период пока осуществляются накопления, цены на жилье могут упасть или, наоборот, вырасти;
• сегодня существует возможность участия в государственных программах по ипотечному кредитованию, использование материнского капитала и других социальных выплат;
• у некоторых семей имеется возможность пользоваться бесплатным жильем (например, у родителей), пока они не наберут необходимую сумму;
• государство предлагает воспользоваться налоговыми вычетами – они помогают вернуть сумму до 390 тысяч рублей;
• из-за растущей инфляции рубль постепенно обесценивается и займы дешевеют.

Если жилье подорожает, а ставка по ипотечным кредитам является минимальной, то семье заемщика выгоднее оформить кредит и приобрести недвижимость. А вот если квартиры, наоборот, становятся дешевле, а ставки высоки, то ипотека не столь выгодна, особенно в ситуации, когда есть, где жить, пусть и временно.

Чем ниже цена приобретаемого жилья, тем выше окажется процент возврата по налоговому вычету, а потому оценить, какой вариант выгоднее, можно только учитывая все затраты и факторы.

Инфляция высока, а потому копить крайне опасно. При показателе в 10% и возможности покупателя падаюет также. К примеру, накопив полмиллиона, через год жители России смогут приобрести товаров на 450 тыс. – если пересчитывать на актуальные цены. Откладывать все сложнее, а принимая же в учет «космические» цены на жилье это часто еще и бессмысленно.

Инвестиция или ипотека?

Можно спросить иначе: не лучше ли инвестировать накопления, чтобы через определенное время приобрести жилье – уже на собственные средства? Порой речь заходит о рисковых сделках – тут нужно учитывать, что никто не может гарантировать выгоду от таких вложений. Краткосрочные же инвестиции, например, в ПИФ или облигации могут не принести выгоду.

Есть и такой вариант: человек отказывается от ипотеки, оформляя вклад. Банк сохранит средства, гарантируя процент дохода, обозначенный в договоре. Это поможет снизить влияние инфляции и даже немного заработать.

Если «рисковать по крупному» на финансовом рынке, то можно не просто заработать на жилье, но и потерять деньги при негативном сценарии.

Понимая инфляционные риски, некоторые специалисты рекомендуют копить в долларах или евро. Обосновано ли это? Да, падение национальной валюты поможет значительно преумножить капитал, но вот если рубли укрепить свои позиции, имеется даже риск потери ряда средств, учитывая разницу курса покупки и продажи.

Если в ближайшее время получения крупных сумм не планируется, лучше рассмотреть возможность ипотечного кредита, погашая его с максимальной выгодой для себя.

Решение принять непросто

Не все могут решиться на выплату достаточно крупных сумм в течение десятилетий. Заемщик должен здраво оценить собственные возможности перед тем, как взять на себя определенные обязательства.

Решение должно быть принято с учетом таких параметров как:

• стабильность доходов;
• наличие источника постоянного дополнительного дохода;
• планов  проживания в приобретенной по ипотечному договору квартире в течение всего срока кредита – пока обременение не будет снято.

Вряд ли имеет смысл брать ипотеку, если размер ежемесячного платежа составляет половину заработка и даже больше. Лучше отложить приобретение и накопить на значительный первый взнос или найти вариант подешевле. Также ежемесячный платеж можно снизить, увеличив период кредитования. Но следует помнить, что и размер переплаты напрямую зависит от срока кредита – чем дольше придется платить, тем дольше и начисляются проценты.

Для того чтобы риски невозврата кредита или трудности с платежами были невысоки, семья должна платить не более, чем 30% от общего дохода.

Уверенность в будущем могут повысить:

• наличие сбережений на случай потери рабочего места (так называемый «черный день»);
• оформление страховки, включающей риски потери источника дохода, нетрудоспособное состояние и смерть).

Оплачиваем ипотеку за счет сдачи квартиры в аренду?

Если заемщик решил оплачивать ипотечный кредит, получая средства от арендаторов недвижимости, нужно учесть пару факторов:

• размер платежа по аренде;
• ежемесячный взнос по ипотеке.

Если в планах приобретение дорогого жилья, нужно провести анализ ранка аренды и взвесить все шансы на успешную сдачу квартиры. Чем ниже платеж по кредиту, тем выше шансы, что уже после внесения начального взноса клиент освободит себя от необходимости платить за ипотеку, просто ежемесячно отдавая средства арендаторов.

В ситуации, когда квартира находится в неплохом районе, в нем проведен хороший ремонт и установлена техника, подобные риски сводятся к минимуму. Но если дом располагается в неудобном месте, а удобств в нем минимум, то такая аренда будет осложнена.

Каких ипотечных ставок нам ждать?

Ключевая ставка рефинансирования повысилась, и банки опять твердят о возможности удорожания ипотеки. В 2018 году ставка повышалась дважды, последний раз – в декабре. В начале года основные банки России заявили о намерении увеличить ставку по ипотечным кредитам. В феврале Сбербанком принято решение о повышении ставок на 1 пункт по кредитам со стартовым взносом более 20 %. Для других заемщиков повышение составит 1,2 п. ВТБ также повысил ставку на 0,6 п.

Другие финансовые учреждения также решили повысить ставку. Эксперты заявляют, что следует ожидать около 10% годовых. Реальный показатель будет определяться с учетом:

• политики конкретного банка;
• надежности плательщика;
• начального взноса;
• выбранной квартиры и программы;
• дополнительных опций (страховка, залог и пр.).

Имеет место не только рост процентной ставки. Банками ужесточаются условия, сокращаются сроки на выбор жилья (2 месяца после одобрения). Аналитики говорят о падении спроса на ипотечные займы из-за роста процентной ставки и грядущую корректировку.

Обстоятельства таковы, что следует изучить все варианты оформления ипотечного кредита в рамках государственных программ. Государством гарантируется фиксированная ставка со льготным процентом или оплата части покупки.

Выгодна ли комиссия для снижения ставки?

Порой для получения индивидуальной ставки банками предлагается внести некую сумму, оформив ее как уплату комиссии. Для принятия верного решения нужно сравнить траты в обоих вариантах:

• итоговая стоимость жилья после внесения комиссионных сборов при пониженной ставке;
• общая стоимость стандартных расходов на ипотечный кредит.

Оформляя договор на пять лет, можно столкнуться с тем, что комиссионные расходы окажутся выще, чем экономия на процентах. Если же рассмотреть ипотеку длинной в 15 лет, то выгодным оказывается даже снижение на 0,5% — это полностью перекроет затраты на комиссию.

Закрывать ли кредитные карты, подавая заявку?

В принципе, имеющийся кредит не становится поводом отказа в ипотечном кредите. Банк оценивает то, насколько платежеспособен плательщик, учитывая и то, что он вносит платежи по другим займам. Согласование возможно, если на все кредиты расходуется не более чем 40-45% заработка.

Если у человека имеется кредитная карта с большим долгом, то перед тем, как подавать заявку на ипотеку, рекомендуется его погашение. Карту же можно не закрывать.

В ситуации когда все платежи вносятся своевременно, а заработной платы хватает на погашение всех кредитов, досрочно гасить предыдущий нет никакого смысла – позиции заемщика это не улучшит.

Наиболее частые ошибки заемщика

Выбирая программу и уточняя условия, должна учитываться любая статья расходов. Не нужно соглашаться с предложениями первого же банка, который одобрил ипотечный кредит. Нужно оценить ряд вариантов, оценивая такие параметры как:

• возможность выбора страховщика и расходы на страхование. В большинстве случаев комплексная страховка вынуждает переплачивать за страховку в течение всего периода кредитования. В принципе, заемщик должен приобретать только имущественное страхование;
• окончательная ставка, формируемая при учете комиссий и сопутствующих расходов. Порой процент по кредиту возрастает на 2-3 пункта от заданного значения. Перспектива дарить банку 3% годовых мало привлекательна;
• возможность льготной ипотеки и налогового вычета. Любой заемщик по ипотеке может вернуть 650 тысяч рублей в качестве налогового вычета по сделке купли-продажи и процентам, выплаченным банку. Можно отправить средства на досрочное погашение или потратить средства на ремонт;
• не стоит тратить последнее, оплачивая первый взнос. Это лишь начало отношений с кредитором – возможно, финансовые трудности возникнут в дальнейшем.

Нужно ли вносить средства свыше платежа?

Досрочное погашение – это очень даже неплохо. Но следует соблюсти все процедуры, подачи заявления на списание определенных средств с основного долга. Иначе сумма продолжит копиться, а банк спишет ту, что полагается согласно графику.

При аннуитетных платежах выгодно по максимуму погашать кредит в начале срока —  в этом случае списывается значительная часть процентов. А во второй половине, когда большая часть процентов уже выплачена, сокращение долга не столь актуально.

Выгодно ли докладывать каждый месяц по тысяче? Это зависит от суммы платежа. Если он невелик, то даже столь небольшая сумма ценна для списания.

О психологии заемщика

Само осознание того, что ты одолжил у банка миллионы, дискомфортно. При неустойчивой психике это может привести к срывам. Понимание рисков негативно отражается на настроении – нужно быть готовым к нормальному восприятию ситуации.

Тревоги в отношении кредита можно преодолеть, учитывая следующие принципы:

• брать нужно минимум, соотнося мечты и планы с возможностями;
• договор следует оформить на максимально длительный срок, чтобы иметь возможность сделать платеж поменьше;
• дополнительный доход нужно направлять на погашение долга.

Детальная оценка банковских предложений и анализ возможностей поможет выбрать кредит и быстро с ним справиться.